Analyse Kaufman & Broad

Depuis près de 40 ans, Kaufman & Broad conçoit, développe, construit et commercialise des maisons individuelles en village, des appartements et des bureaux pour compte de tiers. Kaufman & Broad est l’un des premiers Développeurs-Constructeurs français par la combinaison de sa taille, de sa rentabilité et de la puissance de sa marque.

Kaufman & Broad figure parmi les 1ers constructeurs français de logements. Le chiffre d’affaires par type d’actifs se répartit comme suit :
- logements (96,2%) : appartements (83,1% du chiffre d’affaires ; 6 586 unités livrées en 2006/07 ; marques Kaufman & Broad et Résidences Bernard Teillaud) et maisons individuelles en village (16,9% ; 968 unités livrées). 38,8% du chiffre d’affaires est réalisé en Ile-de-France ;
- immobilier d’entreprise (1,9%) : notamment bureaux et locaux d’activités ;
- showrooms (0,8%).
Le solde du chiffre d’affaires (1,1%) concerne la vente de terrains et la perception d’honoraires.

INFORMATION FINANCIÈRE

Kaufman & Broad SA annonce que son chiffre d’affaires estimé pour l’ensemble de l’exercice clos le 30 novembre 2008 s’établit à 1 165,1 millions d’euros, en baisse de 15,7% par rapport à 2007. Le promoteur immobilier tablait initialement sur un recul de 5%.
Par ailleurs, dans le cadre des discussions engagées avec ses banques en vue de l’aménagement de son Contrat de Crédit Senior (Senior Facilities Agreement), Kaufman & Broad annonce avoir conclu avec tous les prêteurs parties à ce contrat un protocole d’accord lui permettant de renforcer sa flexibilité financière. Ce protocole d’accord prévoit notamment la mise à la disposition de la Société d’une ligne de liquidité supplémentaire de 75.000.000 d’euros pendant deux ans et un aménagement des ratios financiers applicables au Groupe.
L’accord en question prévoit par ailleurs le maintien de trois lignes de crédit de respectivement 200 millions d’euros, 201,5 millions d’euros et de 175 millions d’euros pour la ligne de crédit revolving.

Commentant le protocole d’accord, Guy NAFILYAN, Président Directeur Général de Kaufman & Broad S.A. a déclaré « Nous avons été les premiers, en 2008, à prendre les mesures nécessaires pour faire face à la crise bancaire qui, aujourd’hui, touche l’ensemble de l’économie. Nos efforts ont porté tout d’abord sur le coût des opérations, et particulièrement sur les postes-clés que sont le foncier, la conception des projets et les coûts de construction. Nous avons aussi abandonné un certain nombre de projets non rentables. Nous avons ensuite décidé de réduire sensiblement nos charges opérationnelles. Nous consolidons aujourd’hui notre endettement bancaire et retrouvons la flexibilité financière nécessaire pour les prochaines années. Je suis donc particulièrement satisfait du protocole d’accord conclu avec le pool bancaire, qui nous permet d’envisager l’avenir avec confiance ».

DIVIDENDES

Kaufman & Broad a par ailleurs annoncé la suspension des distributions de dividendes pendant au moins trois exercices ; une clause également comprise dans le protocole d’accord.

«La société ne pourra procéder à aucune distribution de dividendes au cours des exercices s’achevant le 30 novembre 2009, 2010 et 2011 et à compter de l’exercice 2012 ne pourra procéder à des distributions de dividendes que dans la mesure où le Ratio d’Endettement serait égal ou inférieur à 3», déclare Kaufman & Broad.

OBJECTIFS ET PERSPECTIVES

Le Groupe ne sera soumis au respect d’aucun test de ratios financiers au cours de l’exercice 2009 ;

au cours du premier trimestre 2010, l’EBITDA consolidé retraité devra être positif ;

pour les trimestres comptables suivants jusqu’à l’échéance du contrat en 2016 le Groupe sera soumis au respect des trois ratios suivants dont les niveaux ont été redéfinis :
- Ratio d’Endettement
- Ratio de Couverture des Frais Financiers Nets
- un Ratio de Couverture des Cash Flows ;

L’entrée en vigueur des modifications à la documentation financière existante est soumise à certaines conditions, notamment la finalisation et la signature de la documentation juridique définitive d’ici le 30 janvier 2009.

RECOMMANDATION

L’augmentation des coûts de construction et des terrains a été jusqu’ici plus que compensée par celle des prix, permettant à la marge du logement de s’établir à de bons niveaux ces dernières années. Cependant le constructeur immobilier a réduit ses prévisions de résultat en raison de la dégradation de l’environnement sur le marché immobilier.
En effet la profitabilité de Kaufman & Broad pourrait souffrir de l’inflation des coûts de construction parallèlement à la fin de cycle de hausse des prix des logements et de la crise du crédit, en particulier immobilier.
Comparativement à Nexity, du fait de son positionnement haut de gamme, Kaufman & Broad a moins de latitude pour atténuer l’impact de l’évolution du prix du foncier.
La présence de PAI Partners dans le capital de la société conjuguée à un flottant peu élevé pourraient néanmoins conférer au titre, sinon un potentiel de hausse, du moins une certaine stabilité.
Cependant les mauvaises perspectives du secteur, la suspension des distributions de dividendes pendant au moins trois exercices et la valeur du titre étant trop proche de celle prévue par le consensus de marché nous incite à déconseiller l’achat.


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